无物业小区管理关系千家万户居民的切身利益，既是城市管理难题，又是枝叶关情实事。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，实施城市更新行动。2020年4月14日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，指出各地要统筹负责，推动无物业小区改造。区委“1356”工作布局专门把“提升老城区”作为重要一环，区委、区政府多次会议强调，要突出抓好无物业小区综合整治，提高常态化、长效化管理水平。近年来，我区结合国家卫生城市创建和全国文明城市创建，提高了居民的生活质量。但是，从整治后的效果来看，老小区改造完成后，由于后续管理工作没有及时跟上，相关配套措施没有落实，导致无物业小区整治成果不能保持，又回到整治前的状况，反复成为城市管理的难点、堵点、痛点，既没有彻底解决百姓的关切问题，又浪费了大量的财力人力物力。以彭城街道为例，目前96个小区中86个为社区自管，涉及居民24576户，总建筑面积1673260平方米，虽然每年都投入大量资金用于整治，但效果不够明显。

据了解无物业管理小区存在以下问题：

1.小区基础设施缺乏有效管理维护。由于整治后的无物业小区道路、排水、绿化，路灯以及外立面等设施无法得到定期专业管养，很多小区在整治完成1、2年后，路面破损、排水不畅、路灯（楼道灯）不亮、监控失效、化粪池外溢等问题频出，又逐步恢复到整治前的状况。

2.居民参与度不高。由于整治前长期依靠街道、居委会无偿管理服务，居民参与管理的自觉性不强，部分居民仍存在依赖心理，承担管理资金交纳的责任和义务意识淡薄，“谁享受、谁付费”的物业管理消费氛围尚未形成。例如，部分无物业小区，因居民不愿交楼道灯电费，日常维护和公摊电费困难。一些小区的监控维护、使用费用无明确渠道，导致设备难以保证正常运转。

3.缺乏矛盾协调疏导机制。虽对老旧小区整治管理各部门职能职责进行了分工，但是对一些突出的矛盾问题管理上缺乏相应明确的处置机制。例如，小区机动车乱停放、楼道杂物堆积、电动车飞线充电等问题无明确的主管部门牵头，治理难度较大，容易引发矛盾。

为此，特提出以下建议：

1.分类实施，加大投入。建议根据无物业住宅小区的实际情况，结合市场化运营，实行物业、自治、半自治管理模式。区财政设立专项资金用于无物业小区基础设施改造、引进物业管理公司相关资金。

2.部门牵头，属地管理。建议区房产服务中心充分发挥无物业小区长效管理牵头作用，研究制定全区无物业小区长效管理实施方案、考核方案，主动协调推进解决工作中的难题。街道办事处是无物业小区长效管理工作的责任主体，摸清无物业小区数量、类别、群众意愿等基本情况，根据区总体方案细化各辖区细化方案。区城管、公安、住建、公安、消防、文体、教育、民政、市场监管、应急、卫健等部门，按照“街道吹哨、部门报到”的模式，根据区总体方案，进一步细化、明确部门职责，安排相对固定人员负责，主动支持配合，形成合力。

3.协商民主，市场运营。突出基层自治，发挥社区协商议事平台，及时梳理解决长效管理中群众反映的服务内容、服务标准、费用收取、公共收益等问题。

4.当前亟需解决的问题建议。一是建议对于小区内乱停乱放的机动车，特别是僵尸车辆，由交警部门或派出所予以处置。二是对于全区无物业老旧化粪池外溢问题，建议区财政拨付专项资金，由区环卫处组织一支队伍、购置一批设备，动态及时清理、修复化粪池。三是对于无物业小区路灯、楼梯道灯不亮、治安监控损坏缺失等群众反映强烈、媒体反复曝光的老大难问题，建议由区房管、政法等部门牵头，区财政投入资金，统筹予以解决。

曹焱胜、王芬代表：

您们提出的《关于提升无物业小区长效管理水平的建议》收悉，现答复如下 :

一、落实老旧小区(无物业小区)管理责任

为进一步加强老旧小区管理，提升小区管理服务水平，改善人居环境，2014年4月，结合创建全国卫生城市工作，市住房保障和房产管理局下发《关于加强老旧小区管理工作的意见》（徐房发﹝2014﹞27号），明确指出“市级指导，区级主抓，办事处实施”的原则，强化属地管理意识，进一步推进老旧小区长效管理。同年7月，市住房保障和房产管理局又下发了《徐州市老旧小区长效管理方案》（徐房发﹝2014﹞48号），以改善居住环境，建立长效管理机制为重点。在市局先后下发的这两份文件基础上，我区根据实际情况制定了《云龙区老旧居民小区长效管理考核办法》（云政办发﹝2014﹞62号），文件明确了区政府成立老旧小区长效管理考核领导小组，区政府分管领导任组长，区政府督查室、区城管办、区房产服务中心、区城管局、区绿委办、区财政局、区公安分局、区文明办等单位主要负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在区房产服务中心。各成员单位明确一名分管领导或科室负责人组成联合考核组。

二、完善老旧小区（无物业小区）管理模式

云龙区是徐州市主城区之一，老旧小区众多。近年来，我区先后投入大量资金改造了126个老旧小区，改善了居民的居住环境，受到群众的一致好评。为推进我区老旧小区长效管理，结合云龙区机构转隶和小区实际情况，云龙区房产服务中心根据区委、区政府的重要指示精神，进行了大量走访调研，研究制定《云龙区老旧小区物业服务长效管理实施方案》（征求意见稿）。成立了房产中心区级物业服务总公司、办事处分公司的模式，对老旧小区、零散片区基本实现“五个基本”服务内容。现在通过物业服务，小区的生活环境得到了很多的提升。也为下一步整合老小区、零散片区等小规模的小区实行市场化物业公司服务，拓展了发展方向。

三、多方筹措老旧小区管理经费

老旧小区的长效管理，各地都在探索中，老旧住宅小区业主有需求但支付能力不足，大多数物业服务企业不愿介入，政府的作用除了体现在加大老旧小区整治力度，为实施物业管理创造条件以外，还应当对从事老旧小区服务的物业服务企业给予政策支持、资金支持或税费减免，以提高物业管理在这类项目的覆盖率，让中低收入家庭最大限度的享受改革发展成果。一是按照徐政办发﹝2017﹞86号文件精神，对整治后进行长效管理的老旧小区三年内实行政府补贴，对考核达标的小区；市、区财政每年补贴4万元（市、区两级各2万元），补贴经费按年度发放，由区房产部门统筹拨付各街道办事处，专项用于老旧小区长效管理。二是整合各类资源，发挥社区组织的牵头作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的最好桥梁，在管理城市中发挥着不可替代的作用，有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能，是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。社区资源包括物质资源、组织资源、人才资源等。社区资源为社区服务提供资金保障和物质支持。三是加大宣传力度，提高居民对物业管理重要意义的认知，宣传贯彻国家和省物业管理有关法律法规，让居民树立“花钱买服务”的意识。

感谢您对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎继续提出宝贵意见和建议!